Đề cương học phần Định giá có đáp án TMU
 |
| Ngân hàng câu hỏi đề cương có đáp án học phần định giá TMU có đáp án |
NGÂN HÀNG CÂU HỎI THI HẾT HỌC PHẦN
ĐỀ CƯƠNG ĐỊNH GIÁ
Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công tác định giá.
Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa
Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa
Câu 4: nội dung cơ bản của giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đc sd làm cơ sỏ cho định giá ? ví dụ
Câu 5: giá trị ts là gì? Nêu ý nghĩa và đặc tính giá trị ts
câu 6: phân biệt các thuận ngữ giá cả, giá trị, chi phí ? sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường ? ví dụ
Câu 7: nội dung các bước trong quy trình chung của định giá tài sản ? ý nghĩa việc nghiên cứu quy trình
Câu 8: phân tích vai trò của hoạt động định giá ts? Để phát huy vai trò của hđông định giá , thẩm định viên cẩn có phẩm chất và nv gì?
Câu 9: khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS? Ý nghĩa
Câu 10: khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS
Câu 11: vai trò của thị trường BĐS trong nền kt tt ?
Câu 12: nội dung các pp trong định giá BĐS ? chỉ ra ưu điểm , nhược điểm và điều kiện áp dụng của từng pp trong định giá BĐS ? ví dụ
Câu 13: khái niệm, đặc điểm và phân loại máy móc, thiết bị theo tiêu chuẩn thẩm định giá?
Câu 14: nội dung các pp trong đinh giá máy móc thiết bị
Câu 15: mục đich của định giá máy móc tb,? Các cơ sở giá trị của việc định giá mmtb,
Câu 16: nội dung cơ bản của các bước trong quy trình định giá máy móc, thiết bị?
Câu 17: giá trị doanh nghiệp? giải thích : tại sao nói trong nên kt thị trường, doanh nghiệp lại đc xem là 1 hàng hóa đặc biệt ?
Câu 18: các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp ?
Câu 19: khái niệm, đặc trưng, mục tiêu của định giá doanh nghiệp ?
Câu 20: nội dung cơ bản của pp trong định giá doanh nghiệp ?
Câu 21: quy trình định giá dn bao gồm các nội dung cv và trình tự thực hiện như thế nào ? nêu tác dụng của quy trình?
Đáp án câu hỏi ngân hàng đề cương học phần định giá TMU
Câu 1: khái niệm, đặc trưng và mục tiêu của định giá? Ý nghĩa của việc nghiên cứu đối với công tác định giá.
Khái niệm : định giá là ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
Đặc trưng:
- Định giá là công việc ước tính
- Định giá là 1 loại hđông đòi hỏi tính chuyên môn
- Gtri của ts đc tính = tiền
- Ts đc đg có thể là bất kì ts sản nào, song chủ yếu là bđs
- Xđ tại 1 thời điểm cụ thể xđ cho 1 mục đích nhất định
- Dữ liệu đc sd trực tiếp h gián tiếp liên quan đến thị trường
Mục tiêu:
+ xđ gtri ts để chuyển giao quyền sở hữu
+ xđ gtri ts cho các mục đích tài chính và tín dụng
+ để xđ số tiền cho thuê theo hợp đồng
+để pt ts và đầu tư
+ để lập báo cáo tc hàng năm, xđ gtri thị trường của vốn đầu tư, để xđ gtri doanh nghiệp, để mua bán hợp nhất, thanh lý ts của DN , để có phương án xử lý ts khi cải cách dn nhà nc.
+ nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý . tính thuế, xđ giá trị bồi thường của nhà nc.
Ý nghĩa:
Câu 2: nội dung các nguyên tắc trong định giá ts: 4 nguyên tắc ? nêu đc ý nghĩa của từng nguyên tắc và cho ví dụ minh họa
1, Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng chúng đc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đc SDTNVHQN. IVSC giải thích nguyên tắc SDTNVHQN là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép, và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản:
+ trong bối cảnh tự nhiên: TS đc sử dụng or giả định sử dụng trong các đk có thực có độ tin cậy tại thời điểm ước tính giá trị TS. Ko phải sử dụng trong đk bất thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức về khả năng sử dụng TS.
+ TS phải đc phép về mặt pháp lý.
+ TS sử dụng phải đặt trong đk khả thi về mặt tài chính: mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội của riêng mình nhưng nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: tối đa lợi ích mà TS có thể mang lại.
Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần phải chỉ ra đc chi phí cơ hội của tài sản . phân biệt đc các giả định tình huốn sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và ko khả thu về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi thế của việc sử dụng đó. Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử udngj nào là cơ hội SDTNVHQN sẽ là cơ sở để úc tính giá trị tài sản.
Ví dụ:
- 1 mảnh đất có thể sd để trồng cây cảnh, cho thuê hoặc xây khách sạn.. đem lại khoản thu nhập lần lượt là 50, 70, 80, trd/ năm. Cách SDTNVHQN đối với mảnh đất này là xây khách sạn vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sd.
2,Ngyên tắc thay thế:
Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một TS ko vượt quá chi phí để có một TS tương đương.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: một người mua thận trọng sẽ ko bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự.
Tuân thủ nguyên tắc:thẩm định viên phải nắm đc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các TS tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để sơ sánh và xác định giới hạn cao nhất về các tài sản cần định giá. Trên thực tế khó có thể tìm đc hai BĐS tương tự giống nhau để có thể so sánh về giá bán hai chi phí sản xuất. do vậy để vận dụng tốt nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải đc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
Ví dụ: nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc bỏ ra 100.000USD để mua bđs hay mua chứng khoán trên thị trg, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2 ts nay là : tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê , lãi , mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản của chúng.
3,Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai: giá trị của một TS đc quyết định bởi những lợi ích tương lai TS mang lại cho nhà đầu tư
Cơ sở nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.
Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên phải dự kiến đc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. nguyên tắc này có thể áp dụng cho tất cả các TS bất kể đó là loại TS có tạo ra thu hập hay ko, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các TS mang lại thu nhập bằng tiền. thẩm định viên có vai trò chủ yếu là ở chỗ thu nhập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các TS tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của TS.
Ví dụ: 1 ngôi nhà đang cho thuê nhưng luôn luôn bị lỗ vốn, theo nguyên tắc SDTNVHQN cho thấy bán ngay là cách tốt nhất và có thể bán đc với giá khoảng 10 tỷ, đây chỉ là giá trị ước tính chưa phải là chắc chắn có thể tin cậy đc, trong đk có theo nguyên tăc thay thế người ta tìm thấy 1 ngôi nhà tương tự nằm trên 1 ví trí tốt hơn đã đc bán với giá 8 tỷ, nó cho thấy việc định giá 10 tỷ là 1 sự lạc quan quá mức. nhưng dựa theo lợi ích tương lai tính toán về các lợi ích tương lại ngôi nhà đc định giá theo dòng tiền , ước tính đạt 15 tỷ, kết quả này vẫn đc coi là hợp lý, nếu dự báo về môi trường trong tương lai được coi là tin đc.
4,Nguyên tắc đóng góp: giá trị của một TS hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ TS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị TS.
Tuân thủ nguyên tắc: thẩm định viên cần nắm rõ rằng tổng giá trị của các bộ phận thường ko thể hiện giá trị của toàn bộ phận nhưng giá trị của 1 bộ phận TS lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị toàn bộ và giá trị của các TS còn lại.Giá trị đóng góp bao gồm cả các yếu tố vô hình. Cơ sở để phân loại và định giá tác động của các yếu tố vô hình thường rất khó khăn. Nguyen tắc đóng góp tạo ra cơ sở để định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính ngược. khi tính giá trị của BĐS cần tính giá trị của BĐS trức rồi trừ đi giá trị của công trình xây dựng để ra giá trị của các yếu tố vị trí.
Ví dụ: 1 ngôi nhà k có gara ở tầng 1 bán với giá 5 tỷ , nhưng nếu có gara có thể bán với giá 6 tỷ. khi đó giá trị của gara đc thửa nhận là 1 tỷ trong khi chi phí xd gara chỉ hết có 100trd
5,Nguyên tắc cung cầu: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị của TS, kh so sánh các TS với nhau, phải phan tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng đến giá trị TS cần thẩm định.
cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến của ciệc thẩm định giá trị TS dựa vào giá thị trường của TS.
Tuân thủ nguyên tắc:trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách tõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có ddtj tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay ko. Thực hiện đánh giá dự báo tương lai về về cung cầu và giá cả đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập. bộ phận cấu thành của TS có thể đc đánh giá rất cao nhưng trên thị trường thì bộ phận này bán rất re thì khi đó cần dựa vào NTCC và NTTThế.
Ví dụ: chứng khoán, bđs .. thường trải qua các đợt nóng lạnh thất thường do sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau, tổng hợp tác động của các yếu tố đã làm hình thành nên giá cả thị trường có dấu hiệu bong bóng thâm rđịnh viên có thể sd các đương tb động dài hạn để tìm ra mức giải pháp hợp lý
Câu 3: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đên giá trị ts ? ý nghĩa
các yếu tố mang tính vật chất: là những yếu tố thể hiện thuộc tính hữu dụng tự nhiên vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như đối với đất đai thì đó là diện tích, vị trí…với máy móc là tính năng. Thông thường tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. tuy nhiên, TS đc đánh giá cao hay ko còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của tài sản. do vậy nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.mỗi công dụng hữu ích của sản phẩm thì có thể phù hợp với tưng đối tượng khách hàng vì vậy khi thẩm định viên cần quan tâm đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết đinh loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
+ yếu tố về tình trạng pháp lý: hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau nhưng khác về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau. Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng. tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhất là đối với bất động sản. thông thường quyền khai thác càng rộng thì giá trị của TS càng cao và ngược lại. để xác định giá trị TS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt đc những quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với tùng giao dịch cụ thể có liên quan đến TS cần thẩm định.
+ các yếu tố mang tính kinh tế: đó là cung cầu., hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. khi các yếu tố khác là cố định tài sản đc mua bán trên thị trường, khi đó giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung cầu , phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độ nhạy của cung và cầu trên thị trường. trên thục tế TS đc đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại. do vậy đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu như độ khan hiếm sức mua , hay nhu cầu thanh toán…là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. trong hđ thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập dữ liệu thông tin liên quan đến giao dichjmua bán TS, hình thành nên ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá.
+ các yếu tố khác: còn có các yếu tố như phong tục tập quán dân cư hay thói quen tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể đén tới giá trị tài sản. đòi hỏi thẩm định viên cần có sự am hiểu về tập quán cũng như có sự phân tích về các yếu tố tâm lý trong một ko gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch.=>nhận diện rõ các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa chúng để từ đó đưa ra các tiêu thức và lựa chọn các phương thức đánh giá thích hợp,
Comments
Post a Comment